공매 사이트 완벽 가이드

공매 사이트부터 부동산·자동차 공매 방법, 유의사항, 장단점까지 공매의 모든 정보를 정리했습니다. 공매 입찰을 고려하고 있다면, 빠르게 공매 정보를 확인하세요.

공매란 무엇인가요?

공매는 국가, 지방자치단체, 공공기관이 보유한 자산을 매각하는 절차로, 대표적인 공매 사이트인 온비드를 통해 이루어집니다. 공매 절차는 경매와 유사하지만 법원이 아닌 행정기관이 주관하는 것이 차이점입니다. 예산 확보나 불필요한 자산의 정리, 혹은 체납 재산의 회수를 목적으로 활용되며, 최근에는 일반 투자자뿐 아니라 실수요자들의 참여도 증가하고 있습니다.  공매 입찰은 누구나 참여할 수 있으며, 공매 물건에는 부동산, 자동차, 기타 자산 등이 포함됩니다. 

공매 용어 해설 (초보자용 사전)

공매에 처음 입문하는 사람이라면 생소한 용어들이 부담스럽게 느껴질 수 있습니다. 아래는 공매 과정에서 자주 등장하는 주요 용어들을 간단히 정리한 것입니다.

• 입찰: 공매 물건에 대해 희망 가격을 제시하는 것. 낙찰은 가장 높은 가격을 제시한 사람에게 돌아갑니다.
• 낙찰: 공매 물건이 입찰을 통해 특정 금액에 판매되는 것. 낙찰자는 잔금을 납부하고 물건의 소유권을 이전받게 됩니다.
• 유찰: 입찰자가 없거나, 최저가에 미치지 못하면 낙찰 없이 입찰이 종료되는 것을 말합니다. 유찰된 물건은 일정 기간 후 다시 공매에 부쳐집니다.
• 보증금: 입찰 전에 납부하는 금액으로, 보통 감정가의 5~10% 수준입니다. 낙찰이 되면 잔금에서 차감되고, 낙찰 실패 시 전액 환불됩니다.
• 명도: 낙찰받은 부동산의 실사용을 위해 점유자를 내보내는 과정입니다. 협의가 어려울 경우 명도소송으로 이어질 수 있습니다.

공매와 경매 차이점

공매와 경매는 겉보기에 유사하지만, 주체와 목적, 절차에서 큰 차이를 보입니다. 경매는 주로 금융기관의 담보물 회수를 위해 법원이 주관하는 절차이며, 공매는 행정기관이 불필요 자산이나 체납 재산을 처분하기 위한 제도입니다.

특히 공매는 사전 일정이 공개되며, 입찰도 온라인으로 진행되어 참여 진입장벽이 낮은 편입니다. 초보자도 공매 사이트만 익히면 누구나 참여 가능한 구조이기 때문에 최근에는 20~30대의 젊은 투자자들도 공매에 관심을 갖고 있습니다. 공매는 온비드 공매 사이트 또는 국세청 전자공매 시스템을 통해 공매 일정 확인부터 낙찰자 발표까지 온라인으로 진행됩니다.

• 공매: 캠코, 국세청 등 공공기관이 주체
• 경매: 법원이 주관하며 주로 채무 담보 목적
• 공매 입찰은 간편한 온라인 방식이며, 공매 절차는 비교적 투명하게 공개됩니다.

주요 공매 사이트 소개

• 온비드(Onbid) – https://www.onbid.co.kr:
• 한국자산관리공사가 운영하는 대표적인 공매 사이트 
• 캠코 운영, 부동산, 차량, 일반재산 등 다양한 공매 물건 제공
• 국세청 전자공매 – https://www.bidd.co.kr:
• 국세 체납 자산의 공매 절차 진행
• 체납 재산 중심, 고가 부동산·귀금속 등 포함
• 서울시 공매 시스템 – https://s-onbid.co.kr:
• 서울시 관할 공매 물건 입찰
• 서울시 산하 공공기관 물건 낙찰 가능
• 나라장터 – https://www.g2b.go.kr:
• 조달청 운영, 장비·차량·사무용품 중심 공매

부동산 공매 방법

부동산 공매는 초보자도 쉽게 참여 가능한 분야입니다. 사이트를 통해 부동산 공매 물건을 검색하고 공매 입찰에 참여하는 절차는 다음과 같습니다:

1. 공매 사이트 접속 (온비드 또는 국세청 공매)
2. 공매 물건 유형 및 지역 검색
3. 공매 상세 정보 확인: 감정가, 위치, 면적 등
4. 등기부 등본 확인: 근저당권, 전세권, 가압류 등
5. 현장 방문 또는 로드뷰 확인
6. 입찰 보증금 납부 → 공매 입찰 진행
7. 낙찰 시 대금 완납 → 소유권 이전

팁: 공매 부동산은 점유 상황, 권리관계 등 유의사항을 철저히 분석한 후 입찰에 참여해야 합니다.

자동차 공매 방법

자동차 공매는 캠코나 경찰청 몰수 차량 중심으로 진행됩니다. 초보자라도 사이트에서 자동차 공매 절차를 익히면 합리적인 중고차 구매가 가능합니다.

1. 온비드 공매 사이트 접속
2. 차량 카테고리 선택 후 공매 물건 검색
3. 공매 정보 확인: 주행거리, 연식, 사고이력 등
4. 성능 점검표 첨부 여부 확인
5. 공매 입찰 보증금 납부 후 입찰
6. 낙찰 시 차량 등록세 및 이전비 납부

참고: 낙찰 후 차량의 상태는 본인이 직접 확인해야 하며, 입찰 전 정비 이력도 꼼꼼하고 철저한 검토가 필요합니다.

 

공매 입찰 보증금 및 대금 납부

• 입찰 보증금: 감정가의 5~10%
• 입찰 낙찰 실패 시 전액 환불
• 낙찰 성공 시 잔금 완납 후 소유권 이전
• 기한 내 미납 시 보증금 몰수 주의

공매 참여 전 체크리스트

공매에 참여하기 전에는 준비할 것들이 많습니다. 다음 체크리스트는 실수를 줄이고 성공적인 낙찰로 이어지기 위한 필수 사항들입니다.

1. 공매 사이트 회원가입 및 본인인증 완료
2. 입찰 대상 물건의 위치, 시세, 상태 조사
3. 등기부등본 열람을 통해 권리관계 확인
4. 보증금 입금 계좌 및 납부 방법 숙지
5. 입찰 마감일과 시간 체크 후 캘린더 등록
6. 낙찰 시 자금 납부 계획 수립 및 세금 계산
7. 기존 점유자 유무 및 명도 가능성 파악

이 체크리스트만 따라도 초보자들이 실수하기 쉬운 지점을 대부분 피할 수 있습니다.

공매 시 유의사항

• 등기부 등본, 점유 상태 등 공매 물건 권리관계 (근저당, 전세권 등) 사전 분석
• 감정가 대비 공매 낙찰가 차이 확인 비교 필수
• 공매 일정 및 입찰 마감일 확인, 시간 엄수
• 점유 상태 확인 → 명도 소송 위험 방지
• 초보자는 실전 입찰 전 소액 물건으로 연습 추천

공매 후 유의할 점

• 낙찰은 계약의 시작일 뿐입니다.
• 예상치 못한 하자나 분쟁 발생 가능성 있음
• 점유자가 퇴거하지 않는 경우 명도 소송 필요
• 낙찰 후 잔금 미납 시 보증금 몰수 및 입찰 자격 제한 발생

공매 낙찰 후 처리 절차

낙찰을 받았다고 모든 절차가 끝나는 것은 아닙니다. 오히려 그 이후가 더 중요할 수 있습니다.

1. 낙찰 통보 확인: 낙찰되면 공매 시스템에서 통보받게 되며, 보증금 외의 잔금을 납부할 기한이 지정됩니다.
2. 잔금 납부: 기한 내 잔금을 납부해야 하며, 미납 시 보증금은 몰수됩니다.
3. 소유권 이전 절차: 등기소에 필요한 서류를 제출하고 이전을 신청합니다.
4. 세금 납부: 취득세, 등기비용 등을 납부합니다.
5. 명도 준비: 점유자가 있는 경우에는 협의를 시도하고, 불가할 경우 명도소송에 대비합니다.

공매 실전 사례 예시

예시 1

서울 강서구에 위치한 다세대주택이 감정가 2억 3천만 원으로 온비드에 공매 등록된 사례가 있습니다. 해당 물건은 주거지역 내에 위치해 있었고, 주변 교통 환경과 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰져 있어 실거주 또는 임대용으로 활용하기에 적합한 조건이었습니다.

입찰자는 해당 물건에 관심을 갖고 현장 방문을 통해 외관 상태와 접근성, 주변 시세 등을 확인했습니다. 조사 결과, 유사한 평형대의 다세대주택이 2억 8천만 원 수준에 거래되고 있었으며, 특별한 하자나 점유 문제도 없는 물건이었습니다. 등기부등본을 확인한 결과, 근저당권이 있었지만 공매 절차로 인해 말소 예정이었고, 별다른 법적 분쟁 요소도 없었습니다.

입찰자는 이러한 정보를 종합적으로 고려해 감정가의 약 92%에 해당하는 2억 1천만 원으로 단독 입찰을 진행했고, 경쟁자가 없어 그대로 낙찰에 성공했습니다. 이후 낙찰 통보를 받은 뒤 기한 내 잔금을 납부하고, 취득세와 등록세, 법무사 비용 등 추가 부대비용 약 1천만 원을 지불해 총 매입가는 약 2억 2천만 원이 되었습니다.

낙찰 이후에는 리모델링을 진행했습니다. 내부는 오래되어 구조와 마감재가 구식이었으나, 비교적 큰 보수가 필요하지는 않았기 때문에 약 1천만 원 내외의 예산으로 욕실 교체, 벽지·바닥 시공 등을 마쳤습니다. 이후 공과금 명의 변경, 전입신고 등 행정처리를 마치고 직접 입주하여 실거주를 시작한 사례입니다.

이 사례는 공매에 대한 정확한 분석과 신중한 접근이 뒷받침되면 실거주용으로도 충분히 안정적이고 경제적인 선택이 될 수 있다는 점을 보여줍니다.

예시 2

경기도 수원시 권선구에 위치한 오피스텔이 감정가 1억 1천만 원으로 등록된 사례가 있습니다. 이 물건은 지하철역 도보 10분 거리 내에 위치하고 있었고, 근처에 대형마트, 병원, 카페 거리 등이 밀집해 있어 1인 가구 수요가 많은 지역이었습니다.

관심을 가진 입찰자는 해당 물건의 사진과 감정평가서를 면밀히 검토한 후, 현장을 직접 방문해 건물 외관, 주차장 상태, 층간소음 여부 등을 확인했습니다. 특히 동일 건물 내 비슷한 면적의 매물이 최근 1억 4천만 원에 거래된 사실을 확인하면서 입찰 매력도가 높다고 판단했습니다.

등기부등본 조회 결과, 이전 세입자가 퇴거한 상태였으며, 권리상 문제가 되는 근저당권이나 가처분 등의 압류 기록은 공매 절차를 통해 모두 말소될 수 있는 상태였습니다. 무엇보다 점유자가 없고 내부가 비어 있었기 때문에 낙찰 후 곧바로 인수 및 입주가 가능한 점이 큰 장점이었습니다.

입찰자는 여러 차례 낙찰 시뮬레이션을 해본 뒤, 주변 시세 대비 약 85% 수준인 9천 7백만 원으로 금액을 설정하여 입찰을 진행했고, 총 3명의 입찰자 중 가장 높은 금액을 써낸 덕분에 낙찰에 성공했습니다.

잔금 납부 기한인 7일 내에 대금을 완납한 후, 취득세 약 3백만 원, 등기 비용 및 기타 부대비용 약 2백만 원을 추가로 지출해 총 취득 비용은 약 1억 500만 원이었습니다. 이후 해당 오피스텔은 내부 청소와 일부 인테리어 정비만 진행한 후 월세 55만 원에 임대를 주었으며, 현재는 매달 안정적인 임대 수익을 창출하고 있습니다.

이 사례는 실거주가 아닌 수익형 자산 확보 목적으로 공매를 활용한 대표적인 예시이며, 임대 수익률과 시세 상승 가능성을 함께 고려한 전략적 입찰이 성공한 경우입니다.

예시 3

부산 사상구에 위치한 1990년대 준공된 소형 상가 건물 1층 점포가 공매에 등록된 사례가 있습니다. 이 물건은 대로변과 가까우며, 바로 옆에 전통시장과 버스정류장이 위치해 있어 유동 인구가 많은 지역이었습니다. 감정가는 3억 5천만 원이었고, 건물 외관은 다소 노후됐지만, 내부는 최근까지 음식점으로 운영되어 전반적으로 양호한 상태를 유지하고 있었습니다.

입찰자는 해당 물건이 향후 임대 수익이 안정적으로 발생할 수 있다고 판단하고 입찰을 검토했습니다. 특히, 동일 건물의 다른 점포가 현재 보증금 2천만 원에 월세 120만 원 수준으로 임대되고 있다는 점은 판단에 큰 도움이 되었습니다.

등기부등본과 현황조사를 통해 점유자 정보, 상가임대차보호법 적용 여부, 권리 관계 등을 면밀히 분석한 결과, 임차인이 있지만 대항력과 확정일자는 없는 상태로 확인되었습니다. 이에 따라 낙찰자가 명도에 대한 부담 없이 인수할 수 있는 조건이었습니다.

입찰자는 두 차례 유찰된 이 물건을 감정가의 약 78% 수준인 2억 7천만 원에 입찰하였고, 경쟁자가 많지 않아 해당 금액으로 낙찰에 성공했습니다. 이후 잔금을 납부하고 소유권 이전을 완료한 뒤, 점포 리뉴얼 공사에 약 1천 5백만 원을 투자하여 내부를 깔끔하게 리모델링했습니다.

현재는 개인 카페를 운영하는 젊은 창업자에게 보증금 2천만 원, 월세 130만 원으로 임대하였으며, 연 수익률은 약 5.5%에 이릅니다. 입찰자는 해당 상가의 입지적 장점과 임대시장 분석을 바탕으로 수익형 부동산을 확보한 사례로, 초기 자금이 부담되지 않는 선에서 안정적인 임대 수익을 얻고 있습니다.

공매 성공 전략 5가지 팁

1. 단독 입찰 노리기: 경쟁자가 적은 지방 물건이나 상가 매물은 단독 입찰로 낙찰받을 가능성이 높습니다.
2. 유찰 후 재공매 노리기: 유찰된 물건은 감정가가 낮아져 재입찰 시 더 저렴하게 낙찰될 수 있습니다.
3. 소액 물건부터 실전 연습: 초기에는 수백만 원대 소액으로 실전 경험을 쌓는 것이 좋습니다.
4. 정확한 시세 조사: 감정가만 믿지 말고, 주변 시세 및 실거래가를 반드시 조사해야 합니다.
5. 명도 가능성 고려: 점유자의 성향, 거주 기간, 법적 권리를 미리 파악하여 위험을 줄입니다.

공매 장단점

장점

• 시세 대비 저렴한 공매 낙찰 가능
• 공공기관이 제공하는 투명한 절차
• 다양한 공매 자산 확보 가능

단점

• 권리분석 어려움 → 초보자에게는 리스크 존재
• 실물 확인 어려움
• 명도 문제 등 입주 관련 갈등 가능

공매 초보자 가이드 요약

1. 온비드 공매 사이트 회원가입 + 본인 인증
2. 공매 교육 영상 시청 (예: 캠코 유튜브)
3. 소액 공매 물건으로 실전 연습
4. 공매 후기, 낙찰 사례 참고
5. 세금, 이전비 등 공매 관련 부대비용 사전 확인

공매 FAQ – 자주 묻는 질문

• Q. 공매는 누구나 참여할 수 있나요?
  A. 만 19세 이상이면 누구든지 공매 입찰이 가능합니다.
• Q. 공매 낙찰 후 계약을 취소할 수 있나요?
  A. 불가능합니다. 공매 계약 미이행 시 보증금은 몰수됩니다.
• Q. 공매 낙찰 후 바로 입주할 수 있나요?
  A. 기존 점유자 여부에 따라 다르며, 공매 후 명도 소송이 필요한 경우도 있습니다.
• Q. 공매와 경매 중 어떤 게 더 안전한가요?
  A. 공매는 캠코나 국세청 등 공공기관이 주관하는 만큼 서류 절차가 비교적 투명합니다. 경매는 법원이 주관하지만 채권자 간 분쟁이 얽혀 있을 수 있어 물건마다 위험요소가 다를 수 있습니다. 상황에 따라 비교하고 신중히 접근하는 것이 좋습니다.
• Q. 공매 물건은 시세보다 얼마나 저렴한가요?
  A. 보통 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되는 경우가 많습니다. 유찰이 반복되면 더 낮은 가격으로도 낙찰 가능하지만, 상태 확인과 추가 비용 고려가 필요합니다.
• Q. 공매 낙찰 후 대금은 언제까지 납부해야 하나요?
  A. 낙찰 후 잔금은 통상적으로 5~7일 이내에 납부해야 하며, 기한은 물건마다 다를 수 있습니다. 납부 기한을 넘기면 보증금이 몰수되니 반드시 공고문을 확인해야 합니다.
• Q. 공매에 중개사나 전문가 도움을 받아야 하나요?
  A. 공매는 누구나 혼자 입찰할 수 있지만, 초보자의 경우 권리관계 분석이나 명도 문제에서 실수가 생길 수 있습니다. 필요시 법률 상담이나 부동산 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.
• Q. 공매 낙찰 후 계약을 포기하면 어떻게 되나요?
  A. 낙찰 후 계약을 이행하지 않으면 납부한 보증금이 전액 몰수됩니다. 또한 이후 일정 기간 참여가 제한될 수도 있습니다. 반드시 신중히 입찰을 결정해야 합니다.
• Q. 공매로 낙찰받은 집에 세입자가 살고 있으면 어떻게 하나요?
  A. 기존 세입자에게 명도 요청이 필요하며, 거부 시 명도 소송을 진행해야 할 수 있습니다. 참여 전 점유 현황과 권리관계를 반드시 확인하세요.
• Q. 공매 입찰에 실패하면 다음에 다시 입찰할 수 있나요?
  A. 유찰된 공매 물건은 다시 재공매로 넘어가며, 동일한 물건에 다시 입찰할 수 있습니다. 유찰 후 감정가가 낮아지는 경우도 있으니 재도전해보는 것도 좋습니다.

결론

공매는 실거주 목적의 부동산 확보나 차량 구매뿐 아니라 소액으로 시작할 수 있는 투자처로도 매우 유용한 제도입니다. 다만 철저한 사전조사와 계획이 수반되어야 하며, 초보자는 소액 물건부터 차근차근 실전 감각을 익히는 것이 좋습니다.

공매 사이트를 적극적으로 활용하고, 현명한 입찰 전략을 세운다면 좋은 기회를 잡을 수 있습니다. 꾸준히 관심을 가지고 공매에 참여해 보세요!